В статье представлены результаты качественного и количественного исследования процесса формирования эффективного собственника в многоквартирном доме в ходе реформирования жилищно-коммунального комплекса России. Выявлено, что существующий в настоящее время уровень зрелости собственников приватизированного жилья в многоквартирных домах является недостаточным для успешного реформирования жилищно-коммунального комплекса, внедрения новых коммунальных технологий. Для большинства собственников жилья в многоквартирном доме характерны пассивность, неорганизованность, склонность к государственному и муниципальному иждивенчеству, отсутствие навыков принятия коллективных решений, недоверие к соседям и власти, актуальна проблема «безбилетника». Результаты проведенного эмпирического исследования подтверждают гипотезу о том, что решение задач реформирования жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ) блокируется существующей в России вертикальной схемой общественного договора. Следовательно, целесообразна иная концепция реформы ЖКХ в рамках совершенствования либеральной раздаточной экономики.